PUNTO DE NO RETORNO EN LA CRISIS INMOBILIARIA

"[...]por más que bajaran los precios de las viviendas y alquileres como consecuencia de la incipiente CRISIS INMOBILIARIA, EL ACCESO A UNA VIVIENDA DIGNA EN CONCICIONES DE ASEQUIBILIDAD ECONÓMICA SEGUIRÁ ESTANDO COMPLICADO PARA LA MAYORÍA DE LOS VECINOS MÁS JÓVENES DE SANFER Y LOS COLECTIVOS SOCIALES MENOS FAVORECIDOS. Eso es y será así, por más que LOS ANTISISTEMA DE IU, intenten justificar la DEFICIENTE POLÍTICA DE VIVIENDA LLEVADA ACABO POR IU EN LA PASADA LEGISLATURA BAJO LOS AUSPICIOS DE"MONSE" Y SU AMIGA "ESPERANZA AGUIRRE" DEL PARTIDO POPULAR EN LA "COMUNIDAD DE MADRID", EN LA CAIDA DE PRECIOS QUE SE SUPONE PRODUCIRÁ LA CRISIS INMOBILIARIA...."

Bien, hace unos meses, aun estaba escéptico al respecto de la evolución que tendría la crisis inmobiliaria en el mercado de la vivienda. Los acontecimientos, se han acelerado bastante de Octubre-Noviembre hasta ahora, y efectivamente, asistimos no al "pinchazo" sino a la "explosión" de la BURBUJA INMOBILIARIA.

Las consecuencias del desplome de los valores inmobiliarios, que se encontraban FUERA DE MERCADO, trae como consecuencia el desplome del sector de la construcción con la consiguiente repercusión en el paro.



185.784 personas hasta Febrero, que supone, efectivamente un crecimiento previsible del desempleo del 4% anual de mantenerse este ritmo de destrucción de empleo, con las implicaciones que en coste social ello conlleva -SUBSIDIO DE DESEMPLEO- y de coste para los fondos públicos, al hilo de esa reducción del superávit del estado en un 27,5 %, que tiene también íntima relación con los ingresos que se dejarán de percibir como consecuencia de la caída del sector inmobiliario.

Un país como el nuestro, cuyo modelo de desarrollo se ha basado en el "NEGOCIO FÁCIL DEL LADRILLO" durante más de una década, ha tenido como consecuencia, el haber convertido el acceso a la vivienda en un artículo de lujo para la mayoría de la población demandante y hacer que el crecimiento económico del país se hiciera a base del progresivo endeudamiento de las familias, por la adquisición de un bien raíz sobrevalorado, como lo ha sido la vivienda.

Esta situación, en el marco de una crisis económica estructural a escala planetaria, que hunde sus raíces en la escasez de fuentes de energía abundantes, baratas y sostenibles en las que sostener un modelo crecimiento económico sostenido que choca con la capacidad material del planeta para soportarlo -en términos económicos, ambientales y sociales-; hace que nos encontremos ante una situación de muy difícil gestión, si tenemos en consideración la capacidad de maniobra de los gobiernos de la eurozona, en el contexto de una economía y mercado globalizados.


Pero volviendo sobre el tema del PRECIO DE LA VIVIENDA:

La gente, que tiene en propiedad viviendas o tienen hipotecas por viviendas adquiridas por "X" euros, se resisten a vender por debajo de esa cantidad que invirtieron o por la que se hipotecaron.

Efectivamente, es a lo que me refería cuando en su día dije "¡NADIE DARÁ PESETAS POR EUROS!"

Pero, ante el empecinamiento de no vender por debajo de la cantidad por la que compraron, la realidad es mucho más tozuda, así lo demuestran datos como estos:

La compraventa de los pisos cae un 27%, con una creciente dificultad para vender pisos.

No parece descabellado pensar, a la vista de lo que acontece, que la evolución del precio parece que va seguir con una tendencia a la baja, tanto en lo que es vivienda nueva como de segunda mano.

Algunos economistas, cifraron en 2004, que el sobrevalor del mercado inmobiliario que suponía la burbuja, rondaba el 25% del valor real de la vivienda. Es de suponer por tanto, que en pisos de San Fernando de Henares, caso de Parque Henares, segunda mano de unos 85 m2, por los que hoy se piden o pedían hace unos meses 250.000 € (41.596.500 pts), terminen poniéndose en venta por poco más de 187.500 € , poco más de 31 millones de las antiguas pesetas. Y en el caso de pisos en bloques de más de 35 años, de 65 m2 y dos dormitorios en los barrios antiguos del centro, donde se pedían 210.000 € se terminen poniendo en venta por poco más de 150.000 € (unos 25 millones de pesetas).

Si tenemos en consideración un tipo de interés fijo del 5% para un periodo de amortización de 30 años, la cuota mensual por hipoteca para la adquisición de estas viviendas, estaría en el primer supuesto en unos 585,24 € y 468,75 € en el segundo.

Si tenemos en consideración la recomendación razonable de no destinar más del 30% de los ingresos medios personales -caso de familias monoparentales, que es el supuesto más desfavorable-, a la adquisición de la vivienda y consideramos el salario neto medio de los asalariados residentes en San Fernando, fijándonos en la franja de edad de 24 a 35 años -principal demandante de vivienda-, este es de 1148 €/mes, el 30% supone 344,40 € como tope del salario a destinar a vivienda.

Dado que en el escenario de crisis económica estructural, es poco probable una evolución significativa de los salarios y el poder adquisitivo más allá del IPC, si consideramos los supuestos anteriores, un joven de San Fernando, para adquirir una vivienda como la de los ejemplos anteriores, aun habiendo bajado su precio de venta en el mercado un 25% tendría que destinar el 50,97 % y 40,83 % respectivamente, entre un 10 y 20 % por encima del porcentaje máximo recomendado en función de los ingresos medios del individuo. No cabe duda, de que este supuesto se reduce a la mitad en caso de que la adquisición de la vivienda sea afrontada por una pareja, donde ambos aporten a la economía del hogar.


Quiere decirse con estas someras estimaciones y cifras, que aun asumiendo la bajada de precios y el reajuste de los valores inmobiliarios, el precio de la vivienda, aunque más asequible que en la situación anterior a la crisis, seguirá requiriendo un esfuerzo importante -aunque por menor tiempo- por parte de los compradores en el mercado libre.

Esto justifica, el ajustar la oferta de vivienda protegida, a la actual dinámica del mercado y estructura socioeconómica de la potencial población demandante, al objeto de satisfacer al menos el 50% de esa demanda, con precios de venta en promoción pública acordes a dicha realidad socioeconómica del demandante de vivienda.

Reactivando con ello la actividad del sector de la construcción ligada a la promoción residencial, con fines sociales, allí donde la oferta del mercado libre no se ajusta a la realidad socioeconómica de los demandantes de vivienda, así como induciendo con ello una mayor reducción de precios de la vivienda en el mercado libre, al objeto de que se aproxime lo más posible al poder adquisitivo del ciudadano medio, de manera tal que en su pago no sea necesario destinar más del 30% de los ingresos netos del individuo, desterrando con ello, toda tendencia especulativa sobre un bien raíz de interés social como lo es la vivienda y adecuando la oferta de viviendas libres a la realidad social y económica del mercado en función de la demanda real, lo cual redundará en una normalización del desarrollo urbanístico-residencial en los municipios, que necesariamente dejará de ser una vía de financiación indirecta de las corporaciones locales, obligando a la necesaria equidistribución de recursos públicos para la financiación y sostenimiento de los servicios prestados por los municipios, tendiendo también a su racionalidad económica en términos de viabilidad.

En el caso de San Fernando, el modelo de desarrollo del municipio, no se ha basado ni se basa en una irracional expansión residencial, por otra parte imposible, sino en la expansión de zonas para actividades productivas tendente no a un equilibrio entre población residente y empleo generado, sino a un superávit en esta relación, que permita que la mayor proporción de empleo generado en el municipio revierta en los residentes del mismo, propiciando la fijación de riqueza.

En este sentido, fijar en el municipio a la población joven ligada al mismo, es invertir en un "capital humano" de gran valor para la sostenibilidad de la ciudad, y es por ello, que aun en este escenario de crisis económica estructural mudial, e inmobiliaria de manera particular; la promoción pública de vivienda, siga teniendo un papel preponderante, aunque con los reajustes que las circunstancias del momento hagan precisar.

Por último decir al muy inteligente crítico señor "PUNTO DE NO RETORNO" -en español-, que "yo soy dueño de mis palabras, no prisionero de silencios que diciéndose cautelosos son incapaces de denunciar la realidad de las cosas".

Tampoco tengo inconveniente en rectificar al respecto de mis opiniones, más teniendo en cuenta, que la realidad cambiante de nuestro tiempo, nos obliga a reconsiderar nuestros posicionamientos según evolucionan los acontecimientos. No hacer esto sí sería ser "prisionero de las palabras expresadas en un determinado momento".